Worauf Sie bei der Anmietung von Geschäftsräumen achten sollten – Teil 2

Sie haben eine Immobilie gefunden, die Sie anmieten wollen. Die Größe, Flexibilität und Aufteilung der Räume passen. Von Seiten der Behörden gibt es nichts, was Ihrem Betrieb in den am gewählten Standort entgegensteht. In Teil 1 unserer kleinen Serie haben wir Tipps zur Auswahl von Gewerberäumen gegeben. Der nächste Schritt ist die Vertragsunterzeichnung. Dabei sollten Sie folgende fünf Fragen gründlich abwägen und den Mietvertrag daraufhin prüfen.

Was miete ich und wofür?

Im Mietvertrag sollte genau festgehalten sein, welche Räume, Flächen und Inventar angemietet werden. Eine Skizze, auf der markiert ist, was der Mietvertrag genau umfasst, kann hilfreich sein, falls es später mit dem Vermieter zu Auseinandersetzungen kommen sollte.

Für welchen Zweck miete ich die Geschäftsräume?

Der Mietzweck, also die Frage für welche Art des Betriebes und der Geschäftstätigkeit Räume angemietet werden, kann auf zweierlei Art wichtig werden. Die Art des Betriebs sollte nicht zu eng definiert sein, da bei möglichen Änderungen oder Erweiterungen des Geschäfts der Vermieter das bemängeln oder abmahnen könnte, Ihnen im schlimmsten Fall auch kündigen kann. Für eine engere Fassung der Art des Betriebes spricht dagegen, dass damit eine Vermietung an ähnliche Betriebe in der Nähe besser ausgeschlossen werden kann.

Darf der Vermieter an die Konkurrenz vermieten?

Für Gewerbemietverträge gilt grundsätzlich der „vertragsimmanente Konkurrenzschutz“. Das heißt, dass derselbe Eigentümer auf demselben oder dem Nachbargrundstück nicht an weitere Mieter vermieten darf, die in unmittelbarer Konkurrenz zum Mieter stehen. Je genauer Ihr Geschäftszweck im Mietvertrag formuliert ist, desto größer ist die Sicherheit, dass ein Geschäft der gleichen Branche nicht direkt nebenan auftaucht.

Wie lang sollte die Vertragsdauer sein?

Mietverträge für Geschäftsräume können sowohl befristet als auch unbefristet geschlossen werden. Wenn ein Vertrag befristet ist, endet er automatisch und ohne Kündigung und kann dann durch einen neuen – unter Umständen zu neuen Bedingungen – ersetzt werden. Günstig an befristeten Mietverträgen ist, dass vor Ablauf des Vertrags keine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters möglich ist.

Wenn ein Vertrag auf unbefristete Dauer geschlossen wird, endet er mit einer Kündigung, für die die Fristen frei vereinbar sind. Kündigungen durch den Vermieter zu widersprechen ist deutlich schwieriger als bei der Wohnraummiete. Ein Vorteil eines unbefristeten Mietvertrages ist, dass er für den Gewerbemieter ordentlich kündbar ist. Im Fall von wirtschaftlichen Schwierigkeiten ist dies bei befristet geschlossenen Verträgen schwerer möglich und dann ist Verhandlungsgeschick gefragt.

Kann die Miete erhöht werden?

Vermieter von Gewerberäumen haben verschiedene Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Wieder gilt, dass der gesetzliche Schutz hier viel schwächer ist als bei Wohnräumen. Bei befristeten Verträgen kann die Miete mit einem neuen Vertrag erhöht werden. Wenn Sie eine Staffelmiete vereinbaren, sollten Sie die festgelegten Steigerungsschritte vor Vertragsabschluss sorgfältig prüfen.

Außerdem kann die Veränderung der Miethöhe in sogenannten Wertsicherungsklauseln festgelegt werden. Orientiert am Preisindex, die von den Statistikämtern herausgegeben werden, kann hier die Miete entsprechend der Lebenshaltungskosten erhöht werden. In der Klausel sollte unbedingt festgehalten sein, dass nicht nur eine Vertragspartei das Recht hat, eine Anpassung zu verlangen. Dass also auch der Mieter eine Ermäßigung erreichen kann und nicht ausschließlich der Vermieter eine Erhöhung.

Diese fünf Punkte helfen Ihnen, einen Mietvertrag für Geschäftsräume zu beurteilen. Für einzelne Fragen sollte aber Expertenrat eingeholt werden.