Grundsteuererklärung: Was Eigentümer wissen müssen

Grundsteuerreform: Was steckt dahinter?

Ab 2025 soll für alle Grundstücke und Immobilien sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe in Deutschland eine neu berechnete Grundsteuer gelten. Zu diesem Zweck müssen Eigentümerinnen und Eigentümer noch bis zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben.

Bundesverfassungsgericht setzt Gebot der Gleichbehandlung durch

Notwendig wurde die Grundsteuerreform, weil das Bundesverfassungsgericht das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt hat. Grund hierfür sei die unterschiedliche Behandlung von gleichartigen Grundstücken, die gegen das Grundgesetz verstöße. 

Veraltete Grundstückswerte werden reformiert

Die aktuelle Grundsteuer wird auf der Basis inzwischen überholter Grundstückswerte berechnet. Teilweise gelten Richtwerte aus den 1960er (West: 1964) oder sogar 1930er Jahren (Ost: 1935).

Seit dieser Zeit haben sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden bundesweit sehr unterschiedlich entwickelt. Im Ergebnis hat sich die Einheitsbewertung von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt.

In Zukunft fließen weitere Kriterien in die Berechnung der Grundsteuer ein. Wie hoch die Kosten für Besitzer ausfallen werden, hängt dann u.a. davon ab, in welcher Lage sich dein Grundstück befindet und wie attraktiv dieser Standort ist (Ballungszentrum vs. strukturschwache Region).

Mehrausgaben treffen nicht nur Eigentümer privater oder gewerblich genutzter Immovilien. Eine höhere Grundsteuer einer Immobilie, die gewerblich gepachtet wird, kann in Form höherer Betriebskosten weitergereicht werden.

Wie hoch wird die neue Grundsteuer?

Die Gesamtsumme der Grundsteuer soll durch die Reform zukünftig nicht steigen. Die veränderte Gewichtung der Berechnungsfaktoren kann jedoch zu veränderten Kosten für Grundstücksbesitzer/-innen führen. 

Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (...)

– Bundesfinanzministerium

Sobald die neuen Grundsteuerwerte feststehen, erfolgt voraussichtlich eine Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden für die Jahre ab 2025. Ab dem 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer erstmals durch die Gemeinden erhoben und muss ab diesem Zeitpunkt gezahlt werden.

Wie aufwändig ist die Grundsteuererklärung?

Für Privateigentümer/-innen aber auch für Besitzer gewerblicher Immobilien soll die Grundsteuerreform auch eine Entlastung sein. So fließen in die Berechnung der Grundsteuer künftig insgesamt weniger und vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter ein.

1. Sachwertverfahren für Gewerbegrundstücke: Bei der Bewertung von Geschäftsgrundstücken orientiert sich das Finanzamt am vereinfachten Sachwertverfahren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Zahlreiche bisher erforderliche Angaben sollen entfallen, u.a. zur Höhe des Gebäudes, der Heizungsart, zur Art der Verglasung der Fenster oder zur Zahl der offenen Kamine. 
2. Ertragswertverfahren in Land- und Forstwirtschaft: Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (sogenannte Grundsteuer A) soll es beim Ertragswertverfahren bleiben, das jedoch vereinfacht und typisiert wird. 

Früh sortiert sich

Unterschätze trotzdem nicht den Zeitaufwand für die Beibringung aller Unterlagen und die elektronische Erklärung via ELSTER. Bedenke auch das erhöhte Aufkommen: fast 36 Millionen Grundstücke in Deutschland werden im Zuge der Grundsteuerreform neu bewertet! 

Welche Daten benötige ich für die Grundsteuererklärung?

In der Feststellungserklärung zur neuen Grundsteuer müssen folgende Angaben enthalten sein:

• Allgemeine Angaben: Eigentumsverhältnisse; Lage des Grundstücks; Größe des Grundstücks; Art des Grundstücks; Grundstücksfläche
• Baujahr & Bruttogrundfläche: für gemischt genutzte Grundstücke, Geschäftsgrundstücke und sonstige bebaute Grundstücke
• Grundbuchblattnummer (falls zur Hand), Gemarkung, Flur, Flurstück: Die Grundstücksbezeichnung ergibt sich z.B. aus dem Grundbuchauszug oder dem Liegenschaftskataster des jeweiligen Bundeslandes.
• Steuernummer/Aktenzeichen des Grundstücks: Das Aktenzeichen oder die Steuernummer ist regelmäßig auf dem letzten Grundsteuerbescheid der Gemeinde angegeben.
• Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022: Die Angaben des Bodenrichtwerts erhältst du beim zuständigen örtlichen Gutachterausschuss oder online über das “BORIS” (Bodenrichtwertinformationssystem) des jeweiligen Bundeslandes.

Abweichungen gelten bei der Inanspruchnahme von Steuerbefreiungen oder Steuervergünstigungen (z.B. Denkmalschutz). Beachte auch die spezifischen Anforderungen an die Feststellungserklärung in deinem Bundesland (Bundesmodell oder Ländermodell).

Wann endet die Frist für die Grundsteuererklärung?

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist bis zum 31. Oktober 2022 abzugeben. Wer die Frist versäumt, muss mit einem Verspätungszuschlag rechnen. Dieser beträgt je angefangenen Monat 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer, mindestens jedoch 25 Euro. 

Bundesfinanzminister stellt Fristverlängerung in Aussicht

Nach zahlreichen Beschwerden von Eigentümern und Steuerberatern denkt nun auch Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) öffentlich über eine Verlängerung der Abgabefrist zur Grundsteuererklärung nach.

Möglicherweise muss man da sich vorbehalten, noch einmal an den Fristen etwas zu machen. 

– Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) im Rahmen des Bürgerdialogs am 20. August 2022

Wie muss ich die Grundsteuererklärung abgeben?

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist verpflichtend elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln (§ 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz). Hierfür nutzt du das Portal „Mein ELSTER“. Nur in Ausnahmefällen gestattet das Finanzamt die schriftliche Grundsteuererklärung.

Bedenke, dass die elektronisch authentifizierte Übermittlung via ELSTER nur mit aktivem Benutzerkonto funktioniert. Verfügst du über kein Benutzerkonto, registrierst du dich zunächst kostenlos und erhältst anschließend ein ELSTER-Zertifikat. Dieser Prozess kann bis zu zwei Wochen dauern.

Privateigentümer/-innen nutzen vereinfachte Option

Für einfach gelagerte Sachverhalte (unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) kannst du unter www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de eine vereinfachte elektronische Übermittlungsmöglichkeit für die Steuererklärung nutzen.

In Ländern mit Bundesmodell 

Die „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ ist nutzbar für private Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken in Ländern, die sich bei der Grundsteuer für das sogenannte „Bundesmodell“ entschieden haben.

Das sind: 

1. Berlin
2. Brandenburg
3. Bremen
4. Mecklenburg-Vorpommern
5. Nordrhein-Westfalen
6. Rheinland-Pfalz
7. Saarland
8. Sachsen
9. Sachsen-Anhalt
10. Schleswig-Holstein
11. Thüringen

Für seltenere oder komplexere Sachverhalte kann die Anwendung nicht genutzt werden. 

Dies gilt z.B. in folgenden Fällen:

• Das Grundstück gehört zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft.
• Das Grundstück ist ein Mietwohngrundstück (Mehrfamilienhaus) oder gehört zu den Nichtwohngrundstücken (gemischt genutzte Grundstücke, Geschäftsgrundstücke, sonstige Grundstücke).
• Das Grundstück ist von der Grundsteuer befreit.
• Eigentümerin des Grundstücks ist eine Erbengemeinschaft oder eine Person mit Wohnsitz im Ausland.
• Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Grundstücks, die keine natürliche Personen sind (institutionelle Eigentümer, Kapitalgesellschaften, Personengesellschaften).

Grundsteuerreform: FAQ Bundesfinanzministerium

Das Bundesfinanzministerium beantwortet auf seiner Website häufige Fragen zur Grundsteuerreform und bietet dir detailierte Infos sowie weiterführende Links zur Grundsteuererklärung in deinem Bundesland.